Cómo Calcular la Rentabilidad Bruta y Neta de un Piso en Alquiler 2026
Antes de comprar un piso para alquilar es imprescindible calcular su rentabilidad real. La rentabilidad bruta es una aproximación rápida, pero la <strong>rentabilidad neta</strong> —descontando todos los gastos e impuestos— es la cifra que realmente importa para tomar la decisión correcta. En esta guía te explicamos ambas fórmulas con ejemplos reales.
Calculadora de Rentabilidad de Alquiler
Calcula la rentabilidad bruta y neta de tu piso de alquiler introduciendo precio de compra, renta y gastos.
Fórmula de rentabilidad bruta del alquiler
La rentabilidad bruta es la más sencilla de calcular:
Rentabilidad bruta = (Alquiler anual ÷ Precio de compra) × 100
Ejemplo: piso comprado por 180.000 € y alquilado por 900 €/mes → Alquiler anual: 10.800 € → Rentabilidad bruta: (10.800 ÷ 180.000) × 100 = 6%
La rentabilidad bruta media en España en 2026 oscila entre el 4% y el 7% según la ciudad, con las ciudades pequeñas ofreciendo generalmente más rentabilidad bruta que Madrid o Barcelona.
Fórmula de rentabilidad neta: todos los gastos a descontar
Rentabilidad neta = ((Alquiler anual – Gastos anuales) ÷ (Precio compra + Gastos de compra)) × 100
Los gastos anuales que debes descontar son:
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): varía entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral.
- Comunidad de propietarios: media de 600-1.200 €/año.
- Seguro del hogar: 200-400 €/año.
- Mantenimiento y reparaciones: estimar 1% del precio de compra cada 10 años → ~180 €/año en el ejemplo.
- Administración (si delegas): 8-10% de la renta mensual.
- Períodos de vacancia: estimar 1-2 meses al año sin inquilino.
Los gastos de compra (notaría, registro, ITP o IVA, gestoría) suelen representar entre el 8% y el 12% del precio de compra.
Ejemplo completo: rentabilidad neta real de un piso
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 180.000 € |
| Gastos de compra (10%) | 18.000 € |
| Inversión total | 198.000 € |
| Alquiler mensual | 900 € |
| Alquiler anual bruto | 10.800 € |
| IBI | 400 € |
| Comunidad | 900 € |
| Seguro hogar | 300 € |
| Mantenimiento estimado | 180 € |
| 1 mes vacancia | 900 € |
| Total gastos anuales | 2.680 € |
| Ingresos netos anuales | 8.120 € |
| Rentabilidad neta | 4,10% |
Usa nuestra calculadora de rentabilidad de alquiler para tu caso concreto.
Fiscalidad del alquiler: IRPF y reducción del 50%
Los ingresos del alquiler tributan en el IRPF como rendimiento de capital inmobiliario. Los aspectos más importantes en 2026:
- Reducción del 50%: los arrendadores de vivienda habitual pueden aplicar una reducción del 50% sobre el rendimiento neto (o del 60% en zonas tensionadas con determinadas condiciones).
- Gastos deducibles: IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización del inmueble (3% anual sobre el valor de construcción), intereses de hipoteca, gastos de administración.
- Amortización: puedes deducir el 3% anual del valor de construcción del inmueble, lo que reduce significativamente la factura fiscal.
Consulta los tramos del IRPF 2026 para calcular el impacto fiscal exacto sobre tus ingresos por alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad neta es buena para un piso de alquiler en España?
¿Cómo afecta la zona tensionada a la rentabilidad del alquiler?
¿La hipoteca afecta al cálculo de rentabilidad?
¿Es mejor comparar el alquiler con los depósitos o con los fondos indexados?
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