¿Cuánto se paga de plusvalía al vender un piso en 2026?

La plusvalía municipal es un impuesto local que grava el incremento de valor del suelo urbano desde la fecha de adquisición del inmueble hasta su transmisión (venta, herencia o donación). En el caso de una compraventa, el obligado al pago es el vendedor. Si la transmisión es una herencia, el pago corresponde al heredero; si es una donación, al donatario. El impuesto lo gestiona y recauda cada Ayuntamiento, por lo que el tipo impositivo y las bonificaciones varían según el municipio. Desde la reforma legal de 2021, el impuesto no puede cobrarse cuando no ha habido incremento real de valor: si vendiste tu piso por menos de lo que lo compraste, puedes solicitar la exención acreditando la minusvalía. En 2026, la base imponible se calcula mediante dos métodos: el método objetivo (en función del valor catastral del terreno y los coeficientes aprobados por el Estado cada año) y el método real (basado en la plusvalía efectivamente obtenida). El contribuyente puede elegir el método que resulte más favorable para reducir la factura fiscal.

Para calcular la plusvalía municipal con el método objetivo en 2026 debes seguir estos pasos. Primero, obtén el valor catastral del suelo de tu inmueble, que aparece en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro. Este valor es solo la parte correspondiente al suelo, no al total de la construcción. Segundo, multiplica ese valor catastral del suelo por el coeficiente que corresponde según los años transcurridos desde la compra. Por ejemplo, si han transcurrido entre 1 y 5 años el coeficiente máximo es 0,17; entre 5 y 10 años, 0,45; entre 10 y 15 años, 0,60; entre 15 y 20 años, 0,89. El resultado es la base imponible. Tercero, aplica el tipo impositivo que fija tu Ayuntamiento, con un máximo legal del 30%. Por ejemplo, si la base imponible es 20.000 euros y el tipo municipal es del 28%, la cuota a pagar sería 5.600 euros. Con el método real calculas la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, aplicas la proporción correspondiente al valor del suelo, y sobre ese resultado aplicas el tipo del Ayuntamiento. Siempre puedes elegir el método que arroje una cuota menor.

Existen varios supuestos en los que se puede reducir o no pagar la plusvalía municipal. El caso más habitual es cuando la venta genera pérdidas patrimoniales: si vendes por menos de lo que compraste, puedes demostrar la minusvalía y quedar exento del pago, aunque deberás comunicarlo al Ayuntamiento aportando la documentación acreditativa (escritura de compra y escritura de venta). Algunos ayuntamientos aplican bonificaciones de hasta el 95% en transmisiones por herencia entre familiares directos, especialmente en la vivienda habitual del fallecido. En las donaciones entre familiares también puede haber bonificaciones según el municipio. Las transmisiones de inmuebles de protección oficial pueden estar bonificadas. Además, si la venta se debe a una dación en pago por incapacidad de pagar la hipoteca, existe exención total del impuesto. Para aprovechar estas exenciones es fundamental actuar dentro del plazo de liquidación: 30 días hábiles desde la transmisión para compraventas, y 6 meses prorrogables a un año para herencias. La presentación fuera de plazo conlleva recargos e intereses de demora.