ITP o IVA al comprar una vivienda: ¿cuál te corresponde pagar?

La regla básica es la siguiente: se paga IVA cuando la vivienda es nueva y el vendedor es un promotor o empresa (primera transmisión), y se paga ITP cuando la vivienda es de segunda mano o cuando el vendedor es un particular (segunda o ulterior transmisión). Una vivienda se considera nueva a efectos fiscales cuando es la primera vez que se transmite tras su construcción o rehabilitación sustancial. En ese caso, la compra está sujeta a IVA, que actualmente es del 10% para viviendas libres y del 4% para viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. Cuando compras a un particular o cuando la vivienda ya ha tenido al menos un propietario anterior, la operación tributa por ITP. El ITP es un impuesto estatal cedido a las comunidades autónomas, que tienen potestad para fijar el tipo impositivo y las reducciones. Los tipos generales oscilan entre el 6% y el 11% según la región. Además del IVA o el ITP, en toda compraventa de inmuebles se paga también Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo varía igualmente por comunidad autónoma y generalmente oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio escriturado.

El ITP varía significativamente según la comunidad autónoma donde esté ubicado el inmueble, ya que cada región ha ejercido su potestad normativa para establecer tipos propios. En 2026, los tipos generales del ITP para viviendas de segunda mano son aproximadamente los siguientes: Andalucía 7%, Aragón 8%, Asturias 8% con tipos reducidos del 3% para menores de 36 años, Baleares entre el 8% y el 11% según el valor de compra, Canarias 6,5%, Cantabria 10%, Castilla-La Mancha 9%, Castilla y León 8%, Cataluña 10% general y 5% para menores de 32 años o familias numerosas comprando vivienda habitual, Comunitat Valenciana 10%, Extremadura 8%, Galicia 10%, La Rioja 7%, Madrid 6% (uno de los más bajos de España), Murcia 8%, Navarra 6%, y País Vasco entre el 4% y el 7% según el territorio histórico. Es fundamental consultar la normativa específica de tu comunidad antes de firmar, ya que existen numerosas reducciones y tipos especiales para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas de protección oficial que pueden reducir considerablemente la factura fiscal.

Existe un caso especial que genera confusión: cuando una empresa sujeto pasivo de IVA vende una vivienda usada, la operación estaría normalmente sujeta a ITP y exenta de IVA. Sin embargo, si el comprador es también sujeto pasivo de IVA y va a dedicar el inmueble a una actividad económica, se puede renunciar a la exención de IVA. En ese caso, la operación tributa por IVA al 21% (al ser una transmisión posterior a la primera ya no aplica el tipo reducido del 10%) más Actos Jurídicos Documentados. Esta opción es habitual en compraventas de locales comerciales o inmuebles para uso empresarial. Para el comprador particular, en cambio, la situación más habitual sigue siendo: si compra vivienda nueva al promotor, paga IVA del 10% más AJD; si compra vivienda de segunda mano a particular, paga ITP según el porcentaje de su comunidad autónoma más AJD. Calcular correctamente el impuesto antes de firmar evita sorpresas desagradables en la notaría y permite planificar adecuadamente la financiación total necesaria para la operación.