IRAV 2026: Qué Es el Índice de Referencia de Arrendamientos y Cómo Te Afecta
El IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) es el nuevo indicador que sustituye al IPC para actualizar las rentas de alquiler en España desde 2025. Creado por el INE en cumplimiento de la Ley de Vivienda, su objetivo es limitar las subidas de alquiler y proteger a los inquilinos de la inflación. En 2026, el IRAV se sitúa en torno al 2,2%. Te explicamos qué es, cómo se calcula y cómo aplicarlo correctamente.
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¿Qué es el IRAV y por qué se creó?
El IRAV es un índice oficial publicado por el INE (Instituto Nacional de Estadística) que marca el límite máximo de la subida anual que un propietario puede aplicar a un contrato de alquiler de vivienda habitual.
Se creó como respuesta a las fuertes subidas de alquiler durante la crisis inflacionaria de 2022-2023, cuando el IPC superó el 10% y muchos inquilinos vieron incrementos insostenibles en su renta.
La evolución ha sido:
- 2022: Tope extraordinario del 2% (medida temporal)
- 2023: Tope extraordinario del 2% (prorrogado)
- 2024: Tope del 3%
- 2025: Entra en vigor el IRAV (primer año)
- 2026: IRAV consolidado, actualmente en torno al 2,2%
¿Cómo se calcula el IRAV?
El INE calcula el IRAV mensualmente combinando tres factores:
- IPC general: Pondera la inflación general de la economía.
- IPC de vivienda en alquiler: Tiene en cuenta la evolución específica de los precios del alquiler.
- Tasa de variación del coste de los intereses hipotecarios: Pondera las condiciones financieras del mercado inmobiliario.
La fórmula exacta está diseñada para que el IRAV sea siempre igual o inferior al IPC, lo que protege al inquilino de subidas excesivas.
¿Dónde consultarlo? El IRAV se publica en la web del INE (ine.es) el último día de cada mes. También puedes consultarlo en la calculadora oficial del INE introduciendo tu fecha de revisión del contrato.
¿Cómo se aplica el IRAV a tu contrato de alquiler?
La aplicación del IRAV sigue estas reglas:
- Solo se aplica en la renovación anual: La renta solo puede actualizarse en la fecha de aniversario del contrato.
- Se aplica el IRAV del mes anterior al de renovación: Si tu contrato se renueva en abril de 2026, se aplica el IRAV de marzo de 2026.
- Es el tope máximo, no la subida obligatoria: El propietario puede subir menos del IRAV o no subir nada. Lo que no puede es superar el IRAV.
- Sustituye al IPC independientemente de lo que diga el contrato: Aunque tu contrato indique «se actualizará con el IPC», el IRAV actúa como límite máximo.
Fórmula de cálculo: Nueva renta = Renta actual × (1 + IRAV/100)
Ejemplo: renta de 900€ con IRAV del 2,2%: 900 × 1,022 = 919,80€ (subida máxima de 19,80€/mes).
¿A quién afecta el IRAV y excepciones?
El IRAV se aplica a:
- Todos los contratos de alquiler de vivienda habitual sujetos a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).
- Tanto grandes tenedores como pequeños propietarios: No hay distinción por tipo de arrendador.
No se aplica a:
- Alquileres de locales comerciales.
- Alquileres de temporada o turísticos.
- Contratos de alquiler con renta de mercado libre en nuevos contratos (aquí aplican las limitaciones de zona tensionada, si corresponde).
- Viviendas de protección oficial con régimen propio.
Nota importante: En zonas declaradas de mercado residencial tensionado, existen limitaciones adicionales. Los grandes tenedores (10 o más viviendas) no pueden superar la renta del contrato anterior ni el índice de precios de referencia que cada comunidad autónoma publique.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el IRAV en 2026?
¿Dónde puedo consultar el IRAV oficial?
¿El IRAV se aplica a contratos nuevos?
¿Qué diferencia hay entre el IRAV y el IPC?
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