¿Un piso de más de 20 años paga plusvalía?

Sí, en la mayoría de los casos un piso de más de 20 años sí paga plusvalía municipal al venderlo. Sin embargo, la cuantía depende del método de cálculo que te resulte más favorable. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, se estableció que no se paga plusvalía cuando no existe incremento real del valor del suelo. Es decir, si vendes por menos de lo que compraste (considerando solo el valor del suelo), no tendrás que pagar este impuesto. Además, el periodo máximo de cálculo se limita a 20 años.

Desde la reforma de 2021, existen dos métodos para calcular la plusvalía y el contribuyente puede elegir el más favorable. El método objetivo aplica unos coeficientes al valor catastral del suelo según los años de propiedad (máximo 20 años). El método real calcula la plusvalía sobre la diferencia entre el precio de venta y el de compra, aplicando el porcentaje que corresponde al valor del suelo. Para pisos de más de 20 años, el método objetivo puede ser más ventajoso porque los coeficientes se limitan a 20 años de antigüedad.

Existen casos en los que no pagas plusvalía aunque el piso tenga más de 20 años. Si demuestras que no ha habido incremento real de valor (vendiste por menos de lo que compraste), estás exento. También hay exenciones por transmisión de vivienda habitual para mayores de 65 años, por dación en pago en ejecuciones hipotecarias y por transmisiones entre cónyuges por sentencia de divorcio. Además, muchos ayuntamientos aplican bonificaciones de entre el 50% y el 95% en casos de herencia de vivienda habitual por familiares directos.