Plusvalía Municipal 2026: Cómo Calcularla con los Nuevos Coeficientes
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) se paga al vender, heredar o donar un inmueble urbano. En 2026 se aplican dos métodos de cálculo y puedes elegir el que te resulte más favorable. Los coeficientes máximos han sido actualizados por orden ministerial. Te explicamos cómo calcularla paso a paso con ejemplos reales.
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Los dos métodos de cálculo de la plusvalía municipal
Desde la reforma de noviembre de 2021, existen dos métodos para calcular la plusvalía municipal. El contribuyente puede elegir el que le resulte más beneficioso:
| Método | Cómo funciona |
|---|---|
| Método objetivo | Valor catastral del suelo × Coeficiente según años de tenencia × Tipo impositivo del municipio |
| Método real | Plusvalía real del suelo (precio venta − precio compra, en proporción al suelo) × Tipo impositivo del municipio |
Si la plusvalía real es negativa (vendiste por menos de lo que compraste), no se paga el impuesto. Deberás acreditarlo con las escrituras de compra y venta.
Coeficientes máximos de plusvalía municipal 2026
Los coeficientes máximos aplicables al método objetivo en 2026 son:
| Años de tenencia | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,15 |
| 5 años | 0,17 |
| 10 años | 0,10 |
| 15 años | 0,12 |
| 20 años o más | 0,45 |
Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes iguales o inferiores a estos máximos. Consulta la ordenanza fiscal de tu municipio para conocer los coeficientes exactos.
Ejemplo práctico de cálculo
Supongamos que vendes un piso comprado hace 8 años:
- Precio de compra: 180.000 €
- Precio de venta: 240.000 €
- Valor catastral total: 100.000 €
- Valor catastral del suelo: 40.000 €
- Tipo impositivo municipal: 30% (máximo legal)
Método objetivo: 40.000 € × 0,10 (coef. 8 años) = 4.000 € → 4.000 × 30% = 1.200 €
Método real: Plusvalía real = 240.000 − 180.000 = 60.000 € → Proporción suelo: 60.000 × (40.000/100.000) = 24.000 € → 24.000 × 30% = 7.200 €
En este ejemplo, el método objetivo es mucho más favorable: pagarías 1.200 € en lugar de 7.200 €.
Plazos y exenciones de la plusvalía municipal
Plazos para liquidar el impuesto:
- Compraventa: 30 días hábiles desde la escritura.
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable otros 6).
- Donación: 30 días hábiles.
Exenciones más habituales:
- Venta con pérdidas: Si demuestras que no hubo incremento real del valor, no pagas.
- Reinversión en vivienda habitual: No exime de plusvalía municipal (solo exime del IRPF).
- Transmisiones entre cónyuges por sentencia judicial de divorcio.
- Aportaciones a la sociedad conyugal.
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir el método de cálculo que me convenga?
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
¿La plusvalía municipal es lo mismo que la plusvalía del IRPF?
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