Qué es la plusvalía de una vivienda y cómo se calcula en 2026

La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo urbano durante el tiempo que has sido propietario. Lo gestiona y recauda el ayuntamiento donde se ubica el inmueble. En una compraventa la paga el vendedor, en una herencia el heredero y en una donación el donatario. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 que anuló el sistema anterior, se aprobó un nuevo método de cálculo que permite al contribuyente elegir entre dos fórmulas para pagar la menor cantidad posible.

Existen dos métodos y puedes elegir el que resulte más favorable. El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por unos coeficientes anuales aprobados por cada ayuntamiento según el periodo de tenencia. El método real calcula la plusvalía sobre la diferencia entre el precio de venta y el de compra, aplicando al resultado la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total. Si demuestras que no hubo incremento de valor real, no tienes obligación de pagar el impuesto.

Estás exento de pagar plusvalía si vendes a pérdida, es decir, si el precio de venta es inferior al de compra. También hay exenciones en transmisiones por dación en pago de la vivienda habitual y en determinadas operaciones entre cónyuges. Muchos ayuntamientos aplican bonificaciones en herencias de vivienda habitual, que pueden llegar al 95 % en favor del cónyuge o hijos. El plazo para liquidar el impuesto es de 30 días hábiles en compraventas y seis meses en herencias.